État des lieux de sortie : modèle gratuit et conseils

Introduction

L’état des lieux de sortie est le document qui détermine si vous récupérerez votre dépôt de garantie en totalité, en partie, ou pas du tout. En France, les litiges liés à l’état des lieux et à la restitution du dépôt de garantie représentent une part importante des contentieux locatifs. Un état des lieux mal préparé peut vous coûter plusieurs centaines d’euros.

Ce guide vous explique vos droits, la différence entre vétusté et dégradation, les étapes pour préparer votre sortie, et les recours possibles en cas de litige. Pour un aperçu de toutes les étapes de votre déménagement, consultez notre checklist déménagement complète.

Bon à savoir : depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et le décret du 30 mars 2016, l’état des lieux de sortie doit suivre un modèle type précis. Un document qui ne respecte pas ce formalisme peut être contesté.

Ce que dit la loi

Le cadre juridique

L’état des lieux est encadré par plusieurs textes :

Loi ALUR (24 mars 2014) : impose un modèle type pour l’état des lieux d’entrée et de sortie, et renforce la protection du locataire en matière de vétusté.
Décret du 30 mars 2016 : précise les mentions obligatoires du document (description de chaque pièce, état des éléments, relevés de compteurs, clés remises).
Loi du 6 juillet 1989 (article 3-2) : l’état des lieux est établi de manière contradictoire (en présence des deux parties) et à l’amiable. À défaut, il est réalisé par un commissaire de justice aux frais partagés.

Les mentions obligatoires

Un état des lieux de sortie valide doit contenir :

Le type d’état des lieux (sortie).
La date de réalisation.
L’adresse complète du logement.
Le nom et les coordonnées du locataire et du bailleur (ou de leurs mandataires).
La nouvelle adresse du locataire (indispensable pour faire valoir la pénalité de 10 % en cas de restitution tardive du dépôt de garantie).
Les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz).
Le nombre de clés remises.
Pour chaque pièce : description de l’état des sols, murs, plafonds, fenêtres, équipements.
Les signatures des deux parties.

Attention : ne signez jamais un état des lieux avec lequel vous n’êtes pas d’accord. Vous pouvez émettre des réserves écrites directement sur le document, ou refuser de signer et demander l’intervention d’un commissaire de justice.

Vétusté et dégradation : la distinction essentielle

C’est le point central de la plupart des litiges. La loi ALUR est claire : le propriétaire ne peut pas retenir de somme sur le dépôt de garantie pour de la vétusté.

Ce qui est de la vétusté (à la charge du propriétaire)

La vétusté correspond à l’usure normale des matériaux et équipements due au temps et à un usage normal du logement :

Peintures jaunies ou défraîchies après plusieurs années d’occupation.
Moquette ou parquet légèrement usé dans les zones de passage.
Joints de salle de bain noircis par l’humidité.
Papier peint décoloré par l’exposition au soleil.
Robinetterie ou interrupteurs marqués par l’usage courant.

Ce qui est une dégradation (à la charge du locataire)

Une dégradation résulte d’un usage anormal, d’un manque d’entretien ou d’une négligence :

Trou dans un mur, porte enfoncée, vitre cassée.
Brûlure de cigarette sur un sol ou un plan de travail.
Tache de peinture ou de produit chimique sur la moquette.
Moisissures dues à un défaut d’aération imputable au locataire.
Équipements cassés ou manquants (poignées, stores, luminaires fournis).

La grille de vétusté

La grille de vétusté est un tableau qui fixe, pour chaque type d’équipement, une durée de vie théorique et un taux d’abattement annuel. Elle permet de calculer la part de vétusté à déduire en cas de dégradation.

Par exemple, pour des peintures murales avec une durée de vie de 9 ans et un taux d’abattement annuel de 11 % : si vous quittez le logement après 5 ans et que la peinture est abîmée, le propriétaire ne peut retenir que 45 % du coût de réfection (100 % - 55 % de vétusté).

Astuce : vérifiez si votre bail ou un accord collectif applicable prévoit une grille de vétusté. Si aucune grille n’est mentionnée, la vétusté s’apprécie au cas par cas, ce qui peut jouer en votre faveur en cas de contestation.

Préparer son état des lieux de sortie

Une bonne préparation est la meilleure garantie pour récupérer votre dépôt de garantie. Commencez au moins deux semaines avant la date prévue.

Le nettoyage complet

Le logement doit être rendu dans un état de propreté irréprochable :

Cuisine : four, plaques de cuisson, hotte, réfrigérateur (intérieur et extérieur), plans de travail, placards.
Salle de bain : détartrage des robinets, pomme de douche, nettoyage des joints, miroirs.
Toutes les pièces : sols lavés, vitres propres (intérieur et extérieur), plinthes, interrupteurs, prises.
Espaces de rangement : placards vidés et nettoyés, cave et parking débarrassés.

Les petites réparations

Certaines interventions simples évitent des retenues disproportionnées :

Reboucher les trous de vis et chevilles avec de l’enduit blanc (disponible en grande surface pour quelques euros).
Retoucher la peinture sur les zones les plus visibles. Utilisez la même teinte (demandez la référence au propriétaire ou apportez un échantillon en magasin).
Remplacer les joints de douche noircis (tube de silicone à moins de 10 euros, pose en 30 minutes).
Remettre en place les éléments démontés (tringles, luminaires, cache-prises).
Remplacer les ampoules grillées.

Les vérifications techniques

Testez chaque robinet, chaque interrupteur, chaque prise électrique.
Vérifiez le fonctionnement des volets roulants, stores et fermetures.
Assurez-vous que toutes les clés sont rassemblées (porte d’entrée, boîte aux lettres, cave, parking, digicode).
Relevez les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz.

Le jour de l’état des lieux

Comment se déroule l’état des lieux

L’état des lieux se fait en présence du locataire et du propriétaire (ou de leurs mandataires). Les deux parties parcourent le logement pièce par pièce, en comparant l’état actuel avec l’état des lieux d’entrée.

Conseils pratiques :

Prenez votre état des lieux d’entrée avec vous pour pouvoir comparer point par point.
Faites l’état des lieux de jour, avec un éclairage naturel suffisant. Évitez les créneaux en soirée.
Prenez des photos de chaque pièce, horodatées. Elles serviront de preuve en cas de contestation.
Notez toute observation que vous souhaitez faire figurer au document.
Vérifiez que le formulaire est complet avant de signer.

Les pièges à éviter le jour J

Ne pas signer à la va-vite : lisez chaque mention, contestez ce qui vous semble injustifié.
Ne pas laisser le propriétaire remplir seul : l’état des lieux est contradictoire, vous avez le droit de commenter chaque observation.
Ne pas rendre les clés avant la signature : une fois les clés remises, vous ne pouvez plus accéder au logement pour contester.

Pour les étapes suivantes de votre déménagement (changement d’adresse, réexpédition du courrier), consultez notre guide du changement d’adresse auprès de tous les organismes.

Dépôt de garantie : délais de restitution

Le dépôt de garantie (souvent appelé “caution”) est d’un mois de loyer hors charges pour les locations vides. Voici les règles de restitution.

Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée

Le propriétaire dispose d’un mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie en totalité.

Si l’état des lieux de sortie révèle des dégradations

Le propriétaire dispose de deux mois à compter de la remise des clés. Il peut retenir des sommes correspondant aux réparations nécessaires, à condition de fournir des justificatifs (devis ou factures).

Ce que le propriétaire peut retenir

Le coût des réparations liées aux dégradations (hors vétusté).
Les loyers ou charges impayés.
Une provision sur charges (régularisation annuelle), dans la limite de 20 % du dépôt de garantie, pendant un an maximum après le départ.

Pénalités de retard

Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais, une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s’applique automatiquement, en faveur du locataire.

Attention : conservez votre état des lieux d’entrée, votre état des lieux de sortie et la preuve de remise des clés (recommandé ou récépissé). Ces documents sont indispensables en cas de litige.

Contester un état des lieux abusif

Si vous estimez que les retenues sur le dépôt de garantie sont injustifiées, plusieurs recours s’offrent à vous.

La mise en demeure

Envoyez un courrier recommandé au propriétaire en détaillant les points contestés et en demandant la restitution des sommes retenues abusivement. Joignez les photos, l’état des lieux d’entrée et tout justificatif utile (grille de vétusté, ancienneté d’occupation).

La conciliation gratuite

Saisissez la Commission Départementale de Conciliation (CDC) de votre département. La procédure est gratuite et dure environ un à deux mois. Vous pouvez aussi passer par un conciliateur de justice (gratuit, disponible en mairie ou au tribunal).

Le tribunal judiciaire

En dernier recours, saisissez le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d’instance). Pour les litiges inférieurs à 5 000 euros, la procédure est simplifiée et ne nécessite pas d’avocat. Au-delà, l’assistance d’un avocat est recommandée. Le juge peut ordonner la restitution du dépôt de garantie majoré des pénalités de retard.

Pour estimer les frais liés à votre déménagement, consultez notre guide du budget déménagement.

Questions fréquentes

Puis-je refuser de signer l’état des lieux de sortie ?

Oui. Si vous n’êtes pas d’accord avec les observations du propriétaire, vous pouvez refuser de signer. Dans ce cas, l’état des lieux devra être réalisé par un commissaire de justice (anciennement huissier). Les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire. Le constat du commissaire de justice fait alors foi.

Le propriétaire peut-il faire l’état des lieux en mon absence ?

Non. L’état des lieux doit être contradictoire, c’est-à-dire réalisé en présence des deux parties (ou de leurs mandataires munis d’une procuration). Un état des lieux réalisé unilatéralement par le propriétaire n’a aucune valeur. Si le propriétaire refuse de se présenter, faites-le constater par un commissaire de justice.

Que faire si je n’ai pas d’état des lieux d’entrée ?

Si aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, la loi présume que le logement a été reçu en bon état (article 1731 du Code civil). Le propriétaire peut alors retenir des sommes sur le dépôt de garantie pour toute dégradation constatée à la sortie, sauf si vous prouvez que le logement était déjà en mauvais état à l’entrée (photos, témoignages, annonce immobilière de l’époque).

Combien de temps le propriétaire peut-il garder le dépôt de garantie ?

Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois s’il y a des dégradations. Au-delà, une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s’applique automatiquement. Envoyez une mise en demeure par recommandé dès le dépassement du délai.

L’état des lieux de sortie peut-il être réalisé avant la fin du préavis ?

Oui, mais uniquement si les deux parties sont d’accord. L’état des lieux est généralement réalisé le dernier jour du bail, au moment de la remise des clés. Rien n’empêche de le faire quelques jours avant si le logement est déjà vide et nettoyé. Pensez à envoyer votre lettre de préavis bien en amont pour respecter les délais légaux.

Conclusion

L’état des lieux de sortie est une étape décisive pour récupérer votre dépôt de garantie. Préparez-le minutieusement : nettoyage complet, petites réparations, photos datées, et vérification de chaque point avec votre état des lieux d’entrée. Le jour J, prenez votre temps, contestez ce qui doit l’être et ne signez qu’après avoir tout vérifié.

Pour organiser toutes les étapes de votre déménagement, utilisez notre checklist déménagement interactive et consultez notre guide du changement d’adresse pour les démarches suivantes.